租金单价，业绩预期扩大 华润商业REIT业绩会谈什么？

核心提示：在业绩会议上，租金单价青岛万象城租金单价变化、业绩预期业绩2025年业绩预期甚至后续扩张都备受关注。华润会谈2024年是商业基础设施消费REITS的第一年。从目前已发布财务报告的租金单价基金来看，消费REITS的业绩预期业绩整体业绩呈增长趋势，但不同REIT的华润会谈增长差异很大。

其中，商业华夏华润商业REIT第四季度业绩略有下滑，租金单价但年收入总体达标。业绩预期业绩

数据显示，华润会谈从基金合并的商业角度来看，华夏华润商业REIT实现收入6.42亿元，租金单价年收入预测为102.95%，业绩预期业绩2025年第一季度收入为1.84亿元，华润会谈完成度为101.04%。

从底层资产来看，青岛万象城去年年底的出租率达到99.50%，比基金招股说明书同期预测的出租率高出1.50个百分点。

华夏华润商业REIT基金经理郑涛在5月9日举行的业绩发布会上评论说：“从业务业绩来看，基础资产的稳定运行、健康结构、租金率、客流和会员数量都达到了历史高水平。”。

同时，在业绩会议上，青岛万象城租金单价变化、2025年业绩预期甚至后续扩张都备受关注。

业绩波动。

去年，零售消费市场整体低迷叠加供应量增长，基础设施消费REITS面临巨大挑战。然而，从年度业绩指标来看，每只基金的收入仍超过预期值。

从基金合并的角度来看，从2024年2月7日(基金合同生效日)到2024年12月31日，华夏华润商业REIT实现收入6.42亿元，年度预测年收入102.95%，净利润0.12亿元，基金EBITDA3.51亿元，年度目标值112.33%。

与2024年第四季度的表现相比，该基金在第二季度和第三季度表现强劲，但第四季度明显下降。

数据显示，2024年第四季度，华夏华润商业REIT实现基金合并收入1.81亿元，环比下降3.21%，而基金净利润从第三季度利润2041.26万元下降到第四季度亏损0.15万元，同期基金EBITDA环比下降8.65%至0.95亿元。

数据来源：企业财务报告，商业客户整理。

据商业客户介绍，在同批上市的消费REITS中，华夏华润商业REIT是去年年底收入环比下降的为数不多的，净利润为负。

业绩下滑可能与青岛万象城一期南区基础资产改造有关。

在业绩会议上，青岛万象城店总经理贾瑞透露，自去年10月以来，青岛万象城一期南区等地区已开始实施相关改造和投资计划，涉及建筑面积约1.25万平方米，预计投资8422万元，计划于2025年完成改造开业。

与此同时，华润商业资产控股有限公司财务总监朱国涛也提到，小幅波动是正常的。毕竟，“从短期来看，消费基础设施的运营业绩是季节性的，特别是在购物中心，收入和成本在一年内并不平均。”。

他提到，对青岛万象城来说，季节性波动可能更为明显，三四季度业绩相对较高。一方面，青岛是中国最受欢迎的旅游城市，夏季是旅游旺季，可以有效地推动客流和零售的增长。另一方面，第四季度，圣诞节和新年是购物中心的传统销售旺季。

根据最新披露的数据，2025年一季度，华夏华润商业REIT基金收入为1.84亿元，完成度为101.04%，净利润也扭亏为盈，达到900.14万元，基金EBITDA为1.04亿元，预计完成度为109.06%。

显然，管理者对华夏华润商业REIT未来的业绩走势充满信心。

从分配情况来看，财务报告数据显示，2024年本期基金可供分配金额为3.15亿元，年目标值为103.15%，同期实际分配金额为2.27亿元，本期现金流分配率为3.75%，年现金流分配率为4.18%。

2025年第一季度，基金可供分配金额为8825.92万元，实际分配金额为8868万元，年分配率为5.19%，也低于招股说明书预期的5.29%。

在这方面，一些投资者也担心基金的未来分配。

朱国涛强调，“2025年第一季度业绩完成也符合我们的业务预期，收入和EBITDA超额完成，第四季度年化分配率也提高了7个百分点，运营管理机构将与基金经理合作，继续做好基金运营，不断提高项目运营业绩。”。

“我们对完成发行预测的5.29%分配率有足够的信心和能力。朱国桃说。

租金单价稳定。

底层资产的优势是决定公募REITS业绩走势和二级市场表现的重要因素。

华润商业REIT的底层资产是青岛万象城。该项目位于市南区香港中路商务区，被誉为青岛核心广域商务区。它被定位为城市购物中心。它是山东省最大、品牌最多的购物中心之一。

该项目是地上6层和地下4层的城市级商业综合体。其中，一期工程开工时间为2015年，共10层；二期工程开工时间为2021年，共8层。

在业绩会议上，贾瑞表示，在基金成立前，青岛万象城一期L4-L5和二期L4-L5的部分区域进行了业态调整和装修改造。二期L4-L5区于2024年6月底开业，为该项目增加了7027平方米的新租赁面积。

受此影响，截至报告期末，青岛万象市的租赁面积已提高到13.66万平方米，实际租赁面积为13.52万平方米，租赁率为9.00%，比基金招股说明书同期预测的租赁率高出1.50个百分点。

2025年第一季度末，该项目的出租率进一步提高到99.10%，整体表现稳定。

贾睿透露，2024年青岛万象城客流同比增长10.9%，2025年第一季度客流同比增长9%。

她强调，客流增长主要来自三个方面。首先，青岛万城的品牌升级为消费者带来了更好的购物体验，覆盖了更广泛的消费者群体。

其次，青岛万象城举办了各种营销推广活动，邀请了众多时尚明星来到青岛万城，举办了各种生产活动，带来了很好的客流增量。

三是加强会员，不断优化客户体验，提高会员粘性和活动性，有效将客流和会员流量转化为店铺零售额和生产营业额。

在一个好的数据中，投资者仍然提出隐忧。

数据显示，2024年底，共有546名租户入驻项目，平均租约加权剩余租期为2.17年，报告期内租金单价为397.73元/平方米/月。到2025年第一季度，租金单价为421.03元/平方米/月。

短短三个月，青岛万象城的租金单价发生了很大变化，如何保证未来租金的稳定性成为市场关注的焦点。

对此，贾瑞强调，租金单价水平以报告期内每月租金、物业管理费和固定推广费收入之和为准，除报告期内每月实际租金面积之和外，但不计算项目的其他收入科目，如各种营业收入和停车场收入。

“这种变化的原因是项目受益于节假日的祝福和新店开业的增加，客流稳步增长，客流敏感业态的红利效应也相对明显。”。

此外，项目一期、二期四楼至五楼局部区域的改造也对一季度的经营业绩产生了积极的影响和贡献。

对于市场关注的扩招话题，本次业绩也将有所涉及。

据了解，今年3月，华夏华润商业REIT正式宣布扩募计划，拟扩募苏州昆山万象汇项目资产。

朱国桃提到，相关申请材料已提交监管部门审理。

他说，在储备资产方面，华润置地于2004年开始发展购物中心业务，这也是中国最早布局购物中心业务的开发商之一。截至2024年底，华润置地已达92家购物中心，20多家购物中心正在建设和规划中，覆盖全国66个城市。

“目前，该公司已储备了足够的可扩展项目，在当地市场具有竞争优势。”其称。

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